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日志

 
 

李某等与甲公司等房地产买卖中介合同纠纷上诉案  

2013-11-10 20:20:47|  分类: 判例汇编 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南京市中级人民法院民事判决书


(2012)宁民终字第826号


  上诉人(原审被告)李某。

  上诉人(原审被告)谷某。

  上述两上诉人委托代理人田某。

  被上诉人(原审原告)甲公司。

  法定代表人顾某,该公司总经理。

  委托代理人成某。

  原审被告汤某。

  上诉人李某、谷某因与被上诉人甲公司、原审被告汤某房地产买卖中介合同纠纷一案,不服本市浦口区人民法院(2011)浦民初字第1029号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

  原审法院查明,2010年11月1日,李某、谷某与汤某在甲公司的中介服务下,签订了房地产买卖中介合同一份,三方约定:李某、谷某将位于浦口区天华东路100号北外滩水城002幢3单元905室房屋以718000元的价格出售给汤某;李某、谷某作为出卖人,委托甲公司出售上述房屋,并代办产权转移和房屋交付;汤某作为买受人,委托甲公司购买上述房产,并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记和土地使用证;甲公司完成合同约定的买受人委托事项,买受人汤某向其支付佣金和代办费12000元,此款应于产权过户当天支付;买卖双方有下列情形之一的应承担违约责任,即无正当理由不履行合同的,未能按照合同约定提供必要的文件和配合,造成甲公司无法履行合同的,相互或与他人串通,损害甲公司利益的,未能按合同约定支付佣金和代办费的,以及其他造成甲公司无法完成委托事项的行为,上述违约行为方应向各守约方分别支付违约金10000元,违约方给各守约方造成的其他经济损失,由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。在补充协议中,双方还约定:汤某于2010年11月1日支付李某、谷某定金10000元,2010年12月14日前支付购房首付款200000元用于李某、谷某银行贷款解押,在李某、谷某银行贷款解押完毕后的三个工作日内双方办理产权过户,汤某以银行贷款方式支付李某、谷某购房款500000元,支付时间以银行实际下款时间为准;李某、谷某在收到汤某银行贷款下款的五个工作日内,结清水电、物业费等相关费用后,双方进行房屋交接,同时汤某支付购房尾款8000元;本次交易遵守定金罚则,同时违约方需支付甲公司全额房屋代理费用(总房价×2.4%)。

  另查明,2011年1月8日,李某、谷某、汤某签订了购房解约协议一份,约定,双方于2010年11月1日签订了房地产买卖中介合同,鉴于合同无法履行,现双方经友好协商,达成以下一致意见:1、双方一致同意解除2010年11月1日签订的买卖合同;李某、谷某在签署本解约协议的同时,返还汤某于2010年11月1日支付的定金10000元;双方承诺自本协议签署后,双方将不再就2010年11月1日签署的房屋买卖合同提出任何其他的主张或要求,李某、谷某与中介方在此解约协议生效后产生的任何利益冲突与汤某无关。同日,李某、谷某给付汤某20000元。

  再查明,2011年1月25日,甲公司曾起诉李某、谷某,要求支付中介佣金12000元,后又撤回起诉。在该案审理过程中,汤某作为证人到庭作证陈述:在签订合同后,其在一周内把首付款凑齐了,三方一起去银行解押,但是卖方一直不肯解押,当天事情没有办成,其就把首付款存入其银行账户,并让中介方和卖方联系,想继续办解押的事情,到了合同约定的12月14日之后,卖方明确表示不卖了,合同没有实际履行的原因是卖方不愿意卖。李某、谷某则陈述,合同没有实际履行是因为我们认为合同没有保障我方的权利,我方拿到首付款就要过户,余款不知道能否拿到、什么时候才能拿到,合同的相关条款很不完善,加重了我方的风险,因为买房人有可能贷不到款或下款很迟,所以相关条款显失公平。

  上述事实,有房地产买卖中介合同、购房解约协议、一审庭审笔录以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。

  原审法院认为,甲公司与李某、谷某、汤某签订的房地产买卖中介合同合法有效,三方当事人都应按照合同约定履行。上述合同实际包含了李某、谷某与汤某之间的房屋买卖合同和甲公司与李某、谷某、汤某之间的居间合同。甲公司作为居间方,已促成合同成立,有权根据合同约定收取报酬,甲公司主张支付中介佣金,于法有据,其合理部分原审法院予以支持。至于合同未实际履行,其原因在于李某、谷某在签订合同后,对于合同条款又提出异议,致合同未能实际履行,故其存在违约行为。根据合同约定,中介佣金由房屋买受人给付,但违约方应支付全额房屋代理费用,故李某、谷某作为违约方,应向甲公司支付相应的中介佣金,且李某、谷某共同作为房屋的出卖人,应向甲公司负连带责任;汤某并无违约行为,且在李某、谷某与汤某签订的购房解约协议中明确约定“李某、谷某与中介方在此解约协议生效后产生的任何利益冲突与汤某无关”,故其在本案中不应承担民事责任。考虑到本案所涉房屋交易并未实际履行,李某、谷某委托甲公司的代办事项亦未能实际完成,而合同中又未能就佣金和代办费用的具体份额做出约定,原审法院酌情认定李某、谷某应给付甲公司中介佣金4000元。

  综上,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定,判决:1、李某、谷某于本判决生效之日起七日内连带给付甲公司佣金4000元;2、驳回甲公司对汤某的诉讼请求。

  案件受理费100元,减半收取50元,由李某、谷某负担。

  李某、谷某不服上述判决,上诉称,1、一审认定事实不准确。双方在合同中对付款时间没有明确约定,致使该合同蕴含着对出卖方利益的重大风险。一审判决书

  被上诉人甲公司要求维持原判。

  原审被告汤某要求维持原判。

  二审查明的事实与一审认定的事实一致。此节事实有二审谈话笔录在卷证实。

  本院认为,2010年11月1日,本案三方当事人即甲公司与李某、谷某、汤某签订的房地产爱买中介合同合法有效,对各方当事人均具有约束力。上述合同实际包含了李某、谷某与汤某之间的房屋买卖合同和甲公司与李某、谷某、汤某之间的居间合同,是一个混合合同。甲公司作为居间方,已促成合同成立,有权根据法律规定和合同约定收取报酬,甲公司主张支付中介佣金,于法有据,其合理部分原审法院予以支持,并无不当。涉案合同未实际履行的原因在于李某、谷某在签订有效合同后,对于合同条款又提出异议,要求签订补充协议,双方未能达成一致意见。在买卖双方无法达成共识的情况下,李某、谷某又不愿意履行合同,构成违约。如李某、谷某认为双方签订的合同显失公平,应及时行使法律赋予的撤销权,维护自己的合法权利,但其未采取合法的步骤,最终导致涉案合同未能实际履行,故其应承担相应的违约责任。根据三方合同约定,中介佣金由房屋买受人给付,但违约方应支付全额房屋代理费用,故李某、谷某作为违约方,应向甲公司支付相应的中介佣金,一审考虑到本案所涉房屋交易并未实际履行,李某、谷某委托甲公司的代办事项亦未能实际完成,而合同中又未能就佣金和代办费用的具体份额做出约定,原审法院酌情认定李某、谷某应给付甲公司中介佣金4000元与法并无不合。综上,一审认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费100元,由上诉人李某、谷某负担。

  本判决为终审判决。
  
审 判 长  黄 林
代理审判员  左自才
代理审判员  汪德全
二0一二年三月十九日
书 记 员  芮旭丽
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