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黎文志律师专业法律咨询

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房屋买卖权利瑕疵责任  

2013-11-21 20:50:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    房屋买卖,是指出卖人与买受人约定,出卖人转让其房屋的所有权给买受人,买受人支付价款的合同行为,一般包括现房买卖和预售两种形式。

  房屋买卖是典型的有偿合同,出卖人应当对其交付的房屋承担瑕疵担保责任。房屋瑕疵责任包括房屋权利瑕疵责任和房屋质量瑕疵责任两大类。
  房屋买卖中的房屋权利瑕疵责任,是指第三人在房屋上存在法定或约定的合法权利,因第三人向出卖人主张权利,致使买受人受到损害,此时出卖人就应承担房屋权利瑕疵责任。第三人在房屋上存在法定或约定的合法权利主要有:抵押权、租赁权、承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、原售房单位的优先购买权、典权人典物留买权等。
  房屋权利瑕疵责任的构成要件有:(1)权利瑕疵在房屋买卖合同成立时即存在。如承租人在出卖人出卖房屋前就享有租赁权,出卖房屋时就享有同等条件下的优先购买权;抵押权人在房屋买卖合同成立前即享有抵押权;房屋共有人享有同等条件下的优先购买权;有限产权房屋的原售房单位在该房屋出卖时有优先购买权等等。(2)买受人不知道或不应当知道有权利瑕疵的存在。如果买受人在订立房屋买卖合同时知道或应当知道第三人对该房屋享有权利的,出卖人不承担权利瑕疵担保责任。在此种情况下应视为买受人已接受该瑕疵。(3)房屋买卖合同成立后,交付前,权利瑕疵仍未除去。
  依不同情况,房屋买受人可采取不同措施以保护自己的合法权益:
  1设有抵押权,可分为未办理抵押房屋登记和已办理了抵押房屋登记两种情况:(1)在没有办理房屋抵押登记的情况下,由于抵押合同没有生效,对房屋买受人已登记过户的房屋所有权没有影响。(2)在办理了抵押房屋登记的情况下,由于抵押权是在先设立的物权,具有优先效力,对买受人已登记过户的房屋所有权有影响。买受人有权要求解除合同,请求出卖人返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;也可要求出卖人提供适当担保,否则中止支付相应价款。
  2第三人享有优先购买权,主要有三种情况:(1)共有人的优先购买权;(2)承租人的优先购买权;(3)有限产权房屋原产权单位的优先购买权。在买卖合同成立后,买受人有确切证据证明第三人享有优先购买权的,可以中止支付相应价款,但出卖人提供适当担保的除外。由于享有优先购买权的第三人主张优先购买权,而导致无法交付房屋的,出卖人应承担违约责任。
  3承租人享有租赁权的。根据“买卖不破租赁”原则,房屋被出卖,承租人对该房的承租权不因买卖关系的存在而消灭。在买卖合同生效后,买受人才知道该房屋已承租的,买受人可以要求出卖人提供担保,否则中止支付相应价款,也可以欺诈为由而主张撤销买卖合同,请求出卖人承担缔约过失责任。
   
相关依据
城市私有房屋管理条例[19831217]
 第十条 房屋所有人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权。
 第十一条 房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。

中华人民共和国民法通则[19860412]
  第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。
  共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。
  按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。

中华人民共和国担保法[19950630]
  第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
  第四十二条 办理抵押物登记的部门如下:
  (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;
  (二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;
  (三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;
  (四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;
  (五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。
  第四十九条 抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
  转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。
  抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

中华人民共和国合同法[19990315]
  第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。
  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
  第一百五十条 出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。
  第一百五十一条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。
  第一百五十二条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的,可以中止支付相应的价款,但出卖人提供适当担保的除外。
  第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法[19990419]
  第六条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料:
  (一)职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表;
  (二)房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书;
  (三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件;
  (四)同住成年人同意上市出售的书面意见;
  (五)个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释[20001208]
  第四十九条 以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。
  当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。
  第六十七条 抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
  如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。

城市房地产转让管理规定(2001修正)[20010815]
  第三条 本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
  前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:
  (一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
  (二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
  (三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
  (四)以房地产抵债的;
  (五)法律、法规规定的其他情形。
  第九条 以出让方式取得土地使用权的,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的,其行为无效;造成第三人损失的,由抵押人予以赔偿。 H11《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(1999年12月29日) 

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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