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土地抵押权的实现  

2014-06-25 18:38:08|  分类: 土地基建 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       土地抵押权的实现是指在法定和约定条件下,抵押权人行使抵押权而产生的法律后果。抵押人在债务到期不履行债务或在抵押合同有效期间债务人被宣告破产解散时,抵押权人即可行使抵押权。依照法律规定和合同约定以抵押物折价或以变卖抵押物的价款来清偿所担保的债务,抵押权得到实现。
  抵押权实现的条件主要有:(1)债务人在债务履行期届满而不履行债务的;(2)抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的;(3)抵押人的继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的;(4)抵押人解散、破产或被依法撤销而又不清偿债务的;(5)抵押合同约定的其他情况。发生以上任何一种情况,抵押权人都可以凭借抵押权向有关部门要求对抵押土地使用权进行处分,以清偿其债务。
  实现土地抵押权,一般可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。土地使用权一经拍卖,便产生如下法律后果:(1)对抵押人来讲,拍卖所得价金,在扣除强制执行费用后,抵押权人以所剩价款实现债权优先受偿,若余额超出抵押权人应得款额时,超出部分退还给抵押人。若抵押有数个抵押权人则按抵押权人登记次序,依次受偿。(2)对拍定人来讲,拍卖成交后,拍定人取得拍卖土地的土地使用权。(3)对抵押人来讲,享有的土地使用权消灭。如果拍卖流拍无法实现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果,将土地使用权折价,经抵押人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权归抵押权人享有。
   
【相关依据】
中华人民共和国城市房地产管理法[19940705]
  第五十一条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

              第四节 房屋租赁

中华人民共和国担保法[19950630]
  第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
  抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
  第五十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:
  (一)抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;
  (二)抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照本条第(一)项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
  第五十六条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。
城市房地产抵押管理办法(2001修正)[20010815]
  第四十条 有下列情况之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
  (一)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
  (二)抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
  (三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;
  (四)抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押房地产的;
  (五)抵押合同约定的其他情况。
  第四十七条 处分抵押房地产所得金额,依下列顺序分配:
  (一)支付处分抵押房地产的费用;
  (二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;
  (三)偿还抵押权人债权本息及支付的违约金;
  (四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;
  (五)剩余金额交还抵押人。
  处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。

湖北土地使用权纠纷律师   武汉土地使用权纠纷律师事务所  
武汉黎文志律师为您保驾护航!联系电话:15807160790
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