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黎文志律师专业法律咨询

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日志

 
 

名为房屋买卖实为借贷担保的认定  

2016-11-03 11:15:04|  分类: 房产物业 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       对商品房买卖合同或民间借贷法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。

           可根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑。


本文涉及到名为房屋买卖合同的实为借款担保案例较为复杂,几经审理,作者清晰梳理出了几层不同的法律关系,案例典型分析周全,因此将本文推荐给大家。
【裁判要旨】

           同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的,应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由;均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由,一并审查。对商品房买卖合同或民间借贷法律关系的性质界定,应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定,可根据合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑。

【基本案情】

申请再审人(一审原告、二审被上诉人、再审被申请人):海南国盛集团有限公司(以下简称国盛公司)。

被申请人(一审被告、二审上诉人、再审申请人):刘益成。

第三人:洋浦东泰房地产开发有限公司(以下简称东泰公司)。

      东泰公司于2008年在洋浦开发名为华泰豪苑的房地产项目。涉案商铺系华泰豪苑地上一层商铺。2008年8月20日,刘益成以投资经营为目的,与东泰公司签订了商品房买卖合同。同年9月24日,刘益成申请办理涉案商铺预告登记,洋浦经济开发区规划建设土地局至2012年4月23日才补办预告登记证明。涉案商铺所在华泰豪苑项目于2010年5月28日申报验收,但至2011年3月22日才验收合格。海南二中院作出的(2011)海南二中民终字第429号民事判决,确认国盛公司对包括涉案商铺在内的华泰豪苑A、B、C幢楼均享有优先受偿权。洋浦法院依据(2011)海南二中民终字第429号民事判决查封了涉案商铺。刘益成不服,提出执行异议,洋浦法院于2012年5月22日作出(2012)浦执异字第14号执行裁定:中止对涉案商铺的执行。国盛公司不服,提起本案诉讼。

一审原告的诉讼请求是:1.确认刘益成与第三人东泰公司之间不存在华泰豪苑第一层3000平方米商铺的买卖关系,确认刘益成不享有前述房产的所有权;2.确认国盛公司对前述房产享有执行权及优先受偿权,许可执行。

海南二中院再审中另外查明:2008年8月,原海南省洋浦经济开发区中级人民法院查封了东泰公司开发的华泰豪苑项目(包括涉案商铺)。同年9月,刘益成将410万元汇入该院指定的银行账号后,涉案商铺得以解封。同年12月,国盛公司与东泰公司签订了洋浦华泰豪苑项目工程施工合同,约定由国盛公司续建华泰豪苑项目工程6层至17层主体工程及5层以下未完工程。

        2010年7月14日,刘益成给东泰公司出具回购款清偿证明载明:2008到2009年期间共签订华泰豪宛A、B、C幢地下一层、地上一层、二层、三层、四层、五层、六层的商品房买卖合同,除地上一层未回购外,其余全部回购。同年8月6日,东泰公司出具的交房确认书载明:刘益成于2008年8月20日向本公司购买涉案商铺已向房管单位预告登记备案完成,本公司今日以现状交房给刘益成,并将该交房确认书抄送给海南佰信物业管理有限公司。同年8月10日,刘建华、刘益成及海南佰信物业管理有限公司共同签订房屋入伙交接书,约定将涉案商铺交付给刘益成。在国盛公司与东泰公司的工程款纠纷一案中,为了防止东泰公司转移财产,国盛公司申请诉前财产保全。洋浦法院于2010年10月11日作出(2010)浦民保字第1号民事裁定,查封了涉案商铺等财产。后国盛公司提起诉讼。

        2011年12月23日,海南二中院作出(2011)海南二中民终字第429号民事判决,判决确认国盛公司对包括本案诉争房产在内的华泰豪苑A、B、C幢楼均享有优先受偿权。2011年7月6日,刘益成与东泰公司签订回购协议约定,甲方(刘益成)于2008年8月20日向乙方(东泰公司)购买华泰豪苑涉案商铺,甲方已将购房款全部付清;经双方协商,甲方同意乙方在2011年9月30日前以1306万元的价格回购涉案商铺,逾期双方同意协议作废。2012年7月15日,海口裕丰旺农业开发有限公司出具证明,证实该公司账号及法定代表人账号于2008年9月23日至2008年9月27日间汇款给洋浦经济开发区人民法院等单位,均为受刘益成委托代为支付。

【审判结果】

         海南省洋浦经济开发区人民法院一审判决:一、许可对涉案商铺继续强制执行;二、驳回国盛公司、东泰公司的其他诉讼请求。宣判后,刘益成不服一审判决,提起上诉。海南省第二中级法院二审判决驳回上诉,维持原判。刘益成不服二审判决,向海南省高级法院申请再审。经该院审委会讨论决定,作出(2013)琼民申字第279号民事裁定,指令海南省第二中级人民法院再审本案。

         海南二中院再审认为:刘益成与东泰公司签订商品房买卖合同,由刘益成购买涉案商铺。刘益成按买卖合同约定支付购房款,并办理商品房预告登记。双方虽签订房产回购协议,但该回购协议约定东泰公司应于2011年9月30日前回购涉案商铺,逾期则该回购协议作废。本案现有证据无法证明东泰公司于2011年9月30日前回购涉案商铺,而该回购协议与回购款清偿证明能够互相印证,足以证明涉案商铺尚未被回购的事实。国盛公司认为,涉案商铺已被回购,但未能提供充分的证据予以证明,根据谁主张、谁举证原则,其该项主张,不予支持。刘益成与东泰公司签订的交房确认书、房屋入伙交接书,约定以现状交房,且涉案商铺办理的商品房预告登记至今尚未撤销,刘益成提出其实际占有涉案商铺的主张,理由充分,予以支持。

         根据物权法第二十条第一款规定,房屋预告登记具有权利公示效力,未经预告登记权利人同意,不得处分该不动产。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。据此,涉案商铺未经权利人刘益成同意,不得随意处分。由于刘益成已全部支付了涉案商铺的购房款并实际占有,国盛公司请求继续查封涉案商铺,缺乏依据,本院不予支持。国盛公司认为,东泰公司与刘益成之间是名为房屋买卖实为借贷关系的问题,不属于本案审理范围。

综上,原审判决认定事实基本清楚,但适用法律错误,应予以撤销。经海南省第二中级法院审判委员会讨论决定,判决:一、撤销本院(2012)海南二中民终字第724号民事判决和海南省洋浦经济开发区人民法院(2012)浦民初字第86号民事判决;二、驳回海南国盛集团有限公司的诉讼请求。

国盛公司不服再审判决,向海南省高级法院申诉。国盛公司申诉称:

       (一)有新的证据足以推翻原判决。2014年9月3日、9月14日,洋浦经济开发区规划建设局、洋浦管委会办公室分别出具证明,证明因工程款纠纷,在政府相关部门的主持协调和见证下,国盛公司在2010年底、2011年6月30日至2012年2月23日期间,应部分购房者要求交付房产,分9次向东泰公司交付了142套房产,并附上房产清单,均没有涉及本案涉及的一层3000平方米铺面。上述两份证明足以证明国盛公司并没有将涉案铺面实际交付东泰公司,更谈不上刘益成实际占有该房产。再审判决认定刘益成实际占有涉诉房产是错误的。

         (二)刘益成提交的交房确认书、入伙协议书载明的交房时间是2010年8月,而本案涉诉的华泰豪苑的竣工验收合格时间为2011年3月,在此之前东泰公司不具备交付条件,刘益成提交的上述证据证明于2008年8月交房与事实不符,再审判决认定的事实缺乏证据证明。

           (三)再审判决混淆了交付和实际占有两个概念。交付是物品占有的转移,是一种法律行为;实际占有是一种物和事实状态,即物为人所支配的事实。虚假的交付不可能产生实际的占有,刘益成并未实际占有诉争房屋。

         (四)刘益成与东泰公司之间名为房屋买卖关系,实为借贷关系,双方约定的涉案商铺交易价格明显低于正常的价格,每平方米仅为1666.7元,且买卖合同签订后立即签订了房屋回购协议。东泰公司在庭审中陈述其与刘益成名为买卖实为借贷关系,双方进行的预告登记行为也仅仅是作为借贷的保证,不应产生预告登记的法律效力。涉案房屋2014年才办理正式的预告登记证,此时房屋早已处于查封状态,该预告登记程序不合法,不应产生预告登记的法律效力。

        (五)预告登记并非物权登记,也不是抵押权他项权利登记,不发生物权效力,不具有备优先受偿的条件。再审判决认定刘益成预告登记权可对抗优先受偿权错误。

       (六)刘益成在庭审中均陈述购买涉案房屋是为了投资而不是为了生活消费,而事实上是名为买卖实为借贷,不具有消费者的最基本的条件,再审判决依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条的规定,认定刘益成是消费者,预告登记权可对抗优先受偿权是错误的。

        综上,依据民事诉讼法的规定,申请再审。海南省高院审查认为:

     (一)刘益成与东泰公司之间房屋买卖合同的事实不具备阻断涉案商铺被强制执行的效力。

1.预告登记的事实不具备阻断人民法院强制执行的效力。(1)涉案商铺预告登记的办理是违反法律规定的。2008年9月24日,刘益成申请办理涉案商铺预告登记,洋浦经济开发区规划建设土地局至2012年4月23日才补办预告登记证明。2008年9月25日,洋浦法院将解除查封涉案房产的民事裁定及协助执行通知书送达洋浦经济开发区规划建设土地局。(2)预告登记已失效。物权法第二十条第二款规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”涉案商铺所在华泰豪苑项目于2011年3月22日验收合格,此时涉案商铺能够进行不动产登记。刘益成在能够进行不动产登记之日起3个月内未申请涉案商铺产权登记,该预告登记已失效。(3)预告登记中的处分是指当事人的民事处分行为,并不包括司法机关的司法强制措施。

2.最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所指称的消费者,为生活消费。刘益成为投资行为,不享有消费者优先权。

3.刘益成没有实际占有涉案商铺,也没有证据证明未办理过户登记手续没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定,人民法院可以采取查封等强制措施。

(二)刘益成与东泰公司之间的法律关系是名为房屋买卖实为借贷的关系。对商品房买卖合同或民间借贷法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。结合本案案情,根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑,刘益成与东泰公司的真实法律关系应是名为房屋买卖实为借款担保。在审查过程中,发现海南省高级法院已于2013年8月19日作出(2013)琼民申字第279号民事裁定,指令海南省第二中级人民法院再审,海南省第二中级人民法院经过再审,已于2014年6月4日作出(2013)海南二中民再字第3号民事判决。海南省高级法院依照最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第402条规定,裁定终结审查(2015)琼民申字第91号,由本院按照民事诉讼法第一百九十八条第二款的规定提审(2013)海南二中民再字第3号许可执行纠纷案。

【法官评析】

       本案存在两个争议焦点:一是本案对刘益成与东泰公司之间真实的法律关系——真实的房屋买卖关系还是名为房屋买卖实为借贷关系,应否予以审查;二是刘益成与东泰公司之间房屋买卖合同的事实能否阻断涉案商铺被强制执行。

       一、刘益成与东泰公司之间真实的法律关系应否予以审查

根据最高人民法院《关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》之规定,同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的,应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由;均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。本案虽为执行异议之诉,但国盛公司一审诉讼请求包括确认刘益成与第三人东泰公司之间不存在华泰豪苑第一层3000平方米商铺的买卖关系,确认刘益成不享有前述房产的所有权之诉请。实际上,本案当事人诉争的法律关系为确认之诉和执行异议之诉,根据最高人民法院《关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》和规定,应一并审查。因此,本案再审判决对于东泰公司与刘益成之间的真实法律关系予以回避,直接按照表面上的房屋买卖合同关系来处理执行异议之诉,是错误的。

         二、刘益成与东泰公司之间房屋买卖合同的事实是否具备阻断涉案商铺被强制执行的效力

          1.预告登记的事实不具备阻断人民法院强制执行的效力。首先,涉案商铺预告登记的办理违反法律规定。2008年9月24日,刘益成申请办理涉案商铺预告登记;2008年9月25日,洋浦经济开发区规划建设土地局收到解除查封涉案房产的民事裁定及协助执行通知书送达。2012年4月23日,洋浦经济开发区规划建设土地局才补办预告登记证明。而此时,涉案房产所在项目已验收合格一年多,完全可以办理房产过户手续,无需补办预告登记证明。其次,预告登记已经失效。物权法第二十条第二款规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”涉案商铺所在华泰豪苑项目于2011年3月22日验收合格,此时涉案商铺能够进行不动产登记。刘益成在能够进行不动产登记之日起3个月内未申请涉案商铺产权登记,该预告登记已失效。再审判决关于预告登记至今未撤销的认定违背了物权法规定。最后,预告登记中的处分是指当事人的民事处分行为,并不包括司法机关的司法强制措施。

       2.非生活消费者不享有消费者优先权。根据消费者权益保护法第二条的规定,消费者仅指生活消费,故最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条所指称的消费者亦为生活消费。刘益成为投资行为,不享有消费者优先权。

       3.对已出售给第三人的未过户的房屋不得查封、扣押、冻结应同时具备四个条件。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条分为两个层次,前一层规定可以查封、扣押、冻结的条件,后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户的房屋不得查封、扣押、冻结,应当符合以下四个条件:(1)第三人已经支付全部价款;(2)第三人已占有该不动产;(3)未办理产权过户登记;(4)第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件,人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结,反之,有任意一个以上条件未满足,则人民法院可以查封、扣押、冻结。而综合本案情况,刘益成除成就支付了全部价款这一条件外,另外三个条件均不成就,因此,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定,人民法院可以采取查封等强制措施。

         三、刘益成与东泰公司之间的法律关系

       (一)从商品房买卖合同关于商铺面积、单价、总价款的约定来看,合同第三条约定,刘益成所购商铺为华泰豪苑第一层,面积为3000平方米。而在房屋建成后,经测量,华泰豪苑第一层的面积为2100平方米,与合同约定的面积相差900平方米。如刘益成是真的购买涉案商铺,对于约定面积与实测面积出现如此之大的差异,与一般的房屋买卖比较而言,常理难以解释。合同第四条约定,涉案商铺的单价为1666.7元/平方米,总价款为500万元。结合合同关于面积的约定,可以推算出,商铺的单价就是总价款500万元除以约定面积3000平方米所得出的。面积、单价、总价款三者之间出现如此关系,也是一般房屋买卖合同所罕见的。且涉案商铺的单价仅为1666.7元,与市场价相差巨大,不合常理。

        (二)刘益成主张其与东泰公司是房屋买卖关系,但自始至终并未向法庭出示东泰公司就该房屋买卖所开具的购房发票。从商品房买卖合同签订的日期为2008年8月20日来看,至刘益成在2012年向洋浦法院提出执行异议,及国盛公司与东泰公司提起本案诉讼,已过去近4年时间,但在一审、二审至再审,刘益成均未向法院提供购房发票。在东泰公司反复主张其与刘益成之间是借贷关系,商品房买卖合同是按刘益成要求所签,用以担保借贷的情况,刘益成提供不了购房发票,无法证明二者之间是否存在真实的房屋买卖关系。

      (三)从事后东泰公司与刘益成签订的回购协议来看,在签订了商品房买卖合同后,刘益成与东泰公司先后于2008年10月28日及2011年7月6日签订房屋回购承诺书和回购协议,以高出合同价格一倍多的价格对涉案商铺进行回购。对于一般的房屋买卖,此种回购的情况非常少见。而近些年,房地产开发商为融资,向个人或民间借贷组织借款后又以房屋买卖合同及回购协议的形式对借款进行担保是比较通行的做法。包括海南省高级法院作出的(2013)琼民三终字第96号民事判决等生效法律文书也已确认刘益成与东泰公司之间存在多笔民间借贷。已生效的(2015)海南二中民一终字第515号民事判决书认定,刘益成与东泰公司先后签订的房屋回购承诺书和回购协议实质上为借贷关系,双方先后设立了房屋买卖和借贷两个法律关系,双方以商品房买卖合同的方式为借贷提供担保,同时房屋回购承诺书和回购协议又为商品房买卖合同附设了解除和履行条件。

 

 

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